对投资人而言,经?;崦媪僭に悴蛔愕贾峦蹲驶乇实陀谧畛醯脑て?,进而出现资不抵债的窘况。很多实例表明,预算不足还会导致建设期延长、工程质量低下,所有这些都会进一步加剧不良资产的生出,最终导致财务困境。
按照现时行业内的常见做法,即设计完成前就开始动工,“成本超支”的问题只是在施工过程的后期才会出现,而事实是,大部分成本已经投入到已兴建的工程中。这种“后知后觉”通?;岬贾率夷诳占涞拇颐υ俟婊偕杓?、工期延误、精装施工单位因缺少深化设计图纸而被迫闲置、购买不合格的工程材料,以及最重要的是,以不可持续的速度将工程委托给不合格的承包商。硬件条件不佳不仅会影响客人的入住体验和酒店的收入,还会将酒店的能源账单和维护成本推高至不可持续的水平。
许多调查还揭示酒店规划不足将会产生另一个隐藏成本。通常情况下,最初的市场可行性调研与其收入组合建议,和实际功能布局设计之间存在脱节。这里有一个误区,投资者认为可以通过缩小真正创收区域(如会议室)的面积或功能来达到削减成本的目的,而其他非创收或低创收区域(如餐饮)又被过度设计,如此一来运营成本只会随即飙升,就像投资成本一样。
不得不知道的知识点:
在酒店总造价不变的情况下,不同于每个房间的成本(标准客房??椋堪言砍椎某杀窘【鲇谔追坑肟头康谋壤?。根据客房数量,餐饮和公区的大小、地形、当地的规章制度及土壤条件等因素的影响,每间客房的造价浮动最高可达30%。70%的建造成本是投入到总建筑面积内,因此概念设计定稿后将无法再降低成本。
那么有人可能会问,为什么这么多酒店的规划和设计都是基于一个简单而错误的原则,即每把钥匙的成本,而这一原则既没有得到任何人的认可,也没有得到任何技术可行性研究的证实?答案其实很简单,如果酒店运营者足够早的介入,其技术服务团队就可以提醒业主注意过度建造的风险。然而,运营者把太多的注意力放在GOP(毛利)上,而业主则更多的关注ROE(净资产收益率),一家高档的特色餐厅可能会略微改善GOP和酒店品牌,但却会损害ROE。
酒店开发本质上是很复杂的,需要扎实的专业知识,尤其是在规划和开发的早期阶段,缺乏这方面的知识肯定会走向成本超支,最终导致项目的财务回报不佳??悸堑秸庖坏悖饫镂性谙钅糠⒄钩跗诘木频晖蹲收咛峁┘傅憬ㄒ?,主要为了达到四个目的:
确认市场可行性调研报告中设想的酒店方案的技术可行性,并确保其成本符合商业计划ROI(投资回报率)目标。
聘请合适的顾问团队参与酒店的设计。
主导概念设计阶段的一切工作,确保该酒店不仅在成本和创收区域满足商业投资的所有目标,并且要以更好的客户体验和更高的RevPAR(平均客房收益)超过市场上的竞争对手。
准备一份项目执行计划书作为成本、时间表和质量的参考标准基线。
酒店投资少则三年五载,多则长达数十年,长线投资盈利与否必然涉及诸多因素影响,然而,其实从设计之初就已决定其未来的“命运走势”。因此,如果投资人以为地理位置好、噱头够、后期宣传再加把油,就可以在项目建设期睁一只眼闭一只眼的话,那么可能一个不小心,手上的资本就容易变成炮灰了。